Die Wohnbau-Gruppe hat sich im Zuge einer regionalen Konsolidierung ihres Portfolios in den 2010er Jahren auf bundesweit 34 Städte fokussiert. An diesen Standorten verfolgt sie seither einen konsequenten Wachstumskurs, wobei der Nachhaltigkeit der Bestandsentwicklung ein klarer Vorrang gegenüber der Wachstumsdynamik eingeräumt wird. In den Jahren 2019 bis 2024 erhöhte sich der Bestand per Saldo um insgesamt 648 Einheiten auf 20.378 Wohnungen, was einem Anstieg um 3,2 % entspricht.

Bei der Planung und Umsetzung ihrer Ankaufs- und Neubauaktivitäten nutzt die Wohnbau das gesamte Spektrum wohnungswirtschaftlicher Möglichkeiten. Diese umfassen insbesondere:

• den Ankauf von Neubau-Projektentwicklungen bereits im Planungsstadium mittels sogenannter Forward-Deals,
• eigene Neubauvorhaben, vor allem Dachaufstockungen oder Nachverdichtungsmaßnahmen auf eigenen Grundstücken,
• Umbaumaßnahmen, z. B. durch Umwidmung von Gewerbeobjekten,
• den Ankauf von Bestandsobjekten.

Die Neubauvorhaben haben ökonomisch in mehrfacher Hinsicht zentrale Bedeutung für die Wohnbau-Gruppe. Zum einen tragen freifinanzierte Wohnungen dank ihrer höheren Erstvermietungsmieten zu einer deutlichen Wertsteigerung des Gesamtportfolios der Wohnbau bei. Dies erweitert die Beleihungsspielräume und verbessert den Zugang zu Finanzierungsmöglichkeiten, gerade auch in einem Marktumfeld, das von einer relativ restriktiven Kreditvergabepolitik vieler immobilienfinanzierender Kreditinstitute geprägt ist. Zudem bieten die betreffenden Neubauten einen hohen Wohnkomfort.

Da die Wohnbau ihre Neubauprojekte an wirtschaftsstarken Standorten mit positiver demografischer Entwicklung realisiert, lassen sich Leerstandsrisiken und kalkulierte Mietausfallquoten im Vergleich zu Wohnungsneubauten an anderen Standorten signifikant reduzieren. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist der Beitrag von Neubauten, ressourcenschonenden Nachverdichtungen, Dachaufstockungen und Umbaumaßnahmen zur Verjüngung des Immobilienportfolios der Wohnbau. Dies schlägt sich nicht nur in einem höheren Wohnkomfort und einer entsprechenden Mieterzufriedenheit nieder, sondern auch in geringeren Instandhaltungsaufwendungen – auch aufgrund der fünfjährigen Gewährleistungsfristen – und einer gegenüber dem Altbestand deutlich besseren CO2-Bilanz.

Die aktuellen Beispiele für eine erfolgreiche Bestandsverjüngung sind unsere im Jahr 2024 fertiggestellten und erstmalig bezogenen Neubauprojekte in Düsseldorf-Benrath I (74 Wohnungen), in der Bonner Südstadt (39 Wohnungen) sowie das Haus 1 unseres Projekts in Köln-Riehl (24 von insgesamt 88 Wohnungen).

Konsequent auf Dekarbonisierungskurs – Beispiele aus der Praxis der Wohnbau

Neben der Verjüngung unseres Bestands durch Neubauten führen wir regelmäßig Heizungsmodernisierungen durch, mit denen wir auch die CO2-Emissionen in unseren Bestandsobjekten immer weiter verringern. So haben wir bereits 2022 damit begonnen, unseren gesamten Standort in Unterhaching, der aus drei Wohnanlagen besteht, auf Fernwärme aus Geothermie umzustellen – eine nachhaltige und erneuerbare Wärmeenergiequelle. Ein Jahr nach der Umstellung der ersten Wohnanlage im Jahr 2022 folgte die zweite. Nach der 2025 abgeschlossenen Umstellung der dritten und letzten Wohnanlage in der Grünauer Allee wird nun der gesamte Standort nicht mehr mit fossilen Energieträgern beheizt.

Ein weiteres Beispiel ist unser Projekt in der Plöner Straße in Berlin, wo 78 Wohnungen von energetischen Sanierungsmaßnahmen profitierten. Hier wurde eine Erdöl-Zentralheizung durch eine Kombination aus einer modernen Brennwertgaszentralheizung mit Solarkomponente zur Heizungsunterstützung sowie Warmwasseraufbereitung ersetzt, was einen Rückgang des CO2-Ausstoßes in den betreffenden Wohnhäusern ermöglichte.

Die Auswahl der für eine Modernisierung beziehungsweise energetische Sanierung infrage kommenden Wohngebäude erfolgt auf Basis einer kontinuierlichen Prüfung aller Heizungsanlagen unseres Wohnungsportfolios auf Optimierungsmöglichkeiten hinsichtlich des CO2-Ausstoßes. Gemäß dem Grundsatz „worst-first“ werden dabei in einem jährlich rollierenden Verfahren jeweils diejenigen Anlagen in den Investitionsplanungen berücksichtigt, die die höchsten CO2-Ausstöße je Quadratmeter Wohnfläche aufweisen. Diese werden dann im jeweiligen Wirtschaftsjahr mit der technisch und wirtschaftlich sinnvollsten Heizungstechnologie ertüchtigt.

Neben den genannten ökologischen und ökonomischen Effekten der Bestandsverjüngung tragen Neubau-Projektentwicklungen auch zu einer qualitativen Differenzierung des Gesamtportfolios bei. Denn die speziellen Wohnbedürfnisse von bestimmten Teilzielgruppen innerhalb der Bevölkerung lassen sich im Rahmen von Neubauprojekten am einfachsten erfüllen, weil sie dort bei der Gestaltung der Grundrisse und Ausstattungsmerkmale bereits von vornherein berücksichtigt werden können. Beispiele hierfür sind Senioren, Studierende oder Wohngruppen für Menschen mit gesundheitlichen Beeinträchtigungen.

Nachfolgend finden Sie die abgeschlossenen Neubaumaßnahmen bzw. Erstvermietungen des Berichtsjahres 2024 in tabellarischer Übersicht: