WIRTSCHAFTLICHES UMFELD UND GESCHÄFTSVERLAUF

Wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland

Im Berichtsjahr 2024 blieb die deutsche Wirtschaft konjunkturschwach, das BIP sank um 0,2 % (2023: -0,3 %) und lag damit nur 0,3 % über dem Vor-Corona-Niveau von 2019. Die Gründe hierfür waren der Konkurrenzdruck auf Exportmärkten, hohe Energiekosten, erhöhte Zinsen sowie unsichere wirtschaftliche Aussichten. Die Inflationsrate fiel auf 2,2 % (2023: 5,9 %), vor allem infolge sinkender Energiekosten (-3,2 %), während Nahrungsmittel (+1,4 %) und Dienstleistungen (+3,8 %) teurer wurden. Die Kerninflation betrug 3,0 %. Zur Bekämpfung der Inflation senkte die EZB den Leitzins bis Dezember auf 3,15 %.

Der Arbeitsmarkt blieb mit 46,1 Millionen Erwerbstätigen (+72.000, +0,2 %) stabil, getragen vom Dienstleistungssektor, während Industrie und Bauwesen schrumpften. Die Arbeitslosenzahl stieg aufgrund konjunktureller Schwäche, eines Rückgangs an Stellenangeboten sowie saisonaler Effekte um 178.000 auf 2,79 Millionen. Zuwanderung und höhere Erwerbsbeteiligung führten zu einem größeren Arbeitskräfteangebot, das die schwache Wirtschaft nicht vollständig absorbieren konnte.

Die Bevölkerung wuchs trotz eines Geburtendefizits von über 300.000 Menschen um etwa 100.000 auf rund 83,6 Millionen, hauptsächlich durch Zuwanderung. 

Entwicklung im Immobiliensektor

Die Bruttowertschöpfung der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft wuchs in 2024 um 1 % auf 386 Mrd. Euro (ca. 10 % der Gesamtwirtschaft) und unterstreicht damit die stabilisierende Rolle der Branche. Hohe Finanzierungs- und Baukosten, trotz leichter Entspannung durch EZB-Zinssenkungen, führten zu einem Rückgang der Neubautätigkeit. Die Nettokaltmieten stiegen um 2,1 %, die Angebotsmieten um 4,7 %, besonders in A-Städten (z.B. Berlin: +8,5 %, 15,74 €/m²). Die Baupreise für Wohnungsneubau erhöhten sich um 2,9 %, die Preise für Instandhaltungsmaßnahmen um 3,9 %. Das gesamte Immobilieninvestmentvolumen stabilisierte sich bei 34,9 Mrd. Euro (+19 % gegenüber 2023). Bevölkerungswachstum, Urbanisierung und eingeschränkte Wohneigentumsbildung trieben die Mietnachfrage an, während niedrige Baugenehmigungszahlen den Nachfrageüberhang verstärkten. In
den Metropolen stiegen die Mieten und Preise, während ländliche Regionen Leerstände verzeichneten.

Der Wohnimmobilieninvestmentmarkt (ab 50 Einheiten) erreichte 2024 ein Transaktionsvolumen von 8,7 Mrd. Euro (+50 % gegenüber 2023) bei 59.700 Wohneinheiten und war die führende Assetklasse. Das vierte Quartal verzeichnete mit 3,9 Mrd. Euro den höchsten Quartalswert seit dem ersten Quartal 2022. Größter Deal war die Übernahme eines Portfolios mit 7.800 Wohnungen aus einem offenen Immobilienfond durch einen in Luxemburg ansässigen Bestandshalter.

Trends:

• Portfolioverkäufe zur Refinanzierung, vor allem durch Bestandshalter und
  Immobilienfonds (Value-Add/opportunistische Portfolios).
• Forward Funding von Projektentwicklungen (2,7 Mrd. Euro, 2023: 1,6 Mrd.).
  Value-Add- und opportunistische Investments stiegen auf 47 % (45.000 Wohnungen),
  während Core/Core-plus auf 54 % sanken (2023: 75 %).

Wohnbau-Gruppe

Die Wohnbau-Gesellschaften verzeichneten im Berichtsjahr 2024 erneut eine stabile und positive Geschäftsentwicklung. Die Mieteinnahmen erhöhten sich um 6,0 Mio. € bzw. 3,3 % auf 187,6 Mio. € und übertrafen damit die Prognose des Vorjahresberichts um knapp 0,4 Mio. €. Das Vermietungsgeschäft profitierte somit weiterhin von der anhaltend hohen Nachfrage nach dem Wohnraumangebot.

Das Kerngeschäft der Gesellschaft liegt seit Bestehen in der langfristigen und effizienten Bewirtschaftung des eigenen Immobilienbestands. Dieser umfasst derzeit 20.378 Wohnungen und 250 Gewerbeeinheiten an 34 Standorten in Deutschland, vorwiegend in Metropolregionen und Universitätsstädten.

Als langfristig orientierter Bestandshalter mit einem klaren Fokus auf Wohnimmobilien verfolgen wir eine nachhaltige Bewirtschaftungsstrategie. Gleichzeitig streben wir an, unter Berücksichtigung der vorstehend erwähnten regionalen Unterschiede auf dem Immobilienmarkt, unser Portfolio gezielt zu erweitern. Dies soll durch den Erwerb von Bestandsimmobilien und Neubau- und Nachverdichtungsmaßnahmen geschehen. Wie in den vorherigen Berichtsjahren lag der Schwerpunkt der Investitionstätigkeit im Berichtsjahr erneut im geförderten Wohnungsbau. Mit dem Einsatz öffentlicher Fördermittel als Gegenleistung für niedrigere Mieten können wir uns von den erschwerten Kapitalmarktbedingungen unabhängig machen. Darüber hinaus eröffnen sich nach Ablauf der
Bindungsfristen in diesen Anlagen zusätzliche Mieterhöhungspotenziale.

Zum 31. Dezember 2024 betrug die durchschnittliche Miete im Wohnungsbestand 10,32 €/m², ein Anstieg von 2,5 % gegenüber dem Vorjahr (10,07 €/m²).

Auch im Berichtsjahr standen bauliche Erhaltungsmaßnahmen, Modernisierungen sowie technische Optimierungen im Mittelpunkt (siehe Kapitel 3) unserer Geschäftstätigkeit. Instandhaltungen und energetische Verbesserungen sind integraler Bestandteil der Unternehmensstrategie zur Sicherstellung hoher Wohnqualität.

Im Berichtsjahr hat die Wohnbau-Gruppe erneut fünf Projektankäufe im Rahmen von Forward Deals beurkundet. Diese Vorhaben umfassen die öffentlich geförderte Errichtung von 335 Wohnungen in Düsseldorf, 29 geförderten Wohnungen in Köln sowie 167 Wohnungen in Nürnberg, für die jeweils eine 25-jährige Mietpreisbindung besteht. Durch diese öffentliche Förderung kann die Gesellschaft preisgebundene Wohnungen in beliebten großstädtischen Lagen mit attraktiver Wirtschaftlichkeit erwerben und auf diese Weise langfristig Wertpotentiale schaffen. Diese Potentiale können nach Ablauf der mehrjährigen Preisbindungen ausgeschöpft werden und so für ein stabiles Wachstum sorgen. Die getätigten Projektankäufe im Neubaubereich sehen wir vor dem Hintergrund insgesamt verhaltener Genehmigungszahlen für Bauvorhaben in Großstädten als besonders positiv.

 
Innerhalb unserer betrieblichen Organisation wurden die Digitalisierungsprojekte im Bereich interner Verwaltungsprozesse konsequent fortgeführt. So wurde beispielsweise das KI-gestützte Tool „Managbl.ai“ eingeführt, das insbesondere in Zeiten geringer personeller Besetzung durch automatische Transkription unterstützt.

Fortschritte erzielte das Unternehmen auch im Bereich der Nachhaltigkeitsberichterstattung. Im Zuge regulatorischer Entlastungen – insbesondere im Rahmen des sogenannten „Omnibusverfahrens“ – plant die Europäische Kommission laut Entwurf vom 26. Februar 2025 jedoch, die Berichtspflicht nach der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) für bestimmte Unternehmen, darunter die Wohnbau-Gesellschaften, aufzuheben. Ungeachtet dessen betrachtet die Gesellschaft die bereits geleisteten Arbeiten als wertvoll – insbesondere im Hinblick auf den Nachweis gegenüber Banken und die strategische Weiterentwicklung der klimabezogenen Unternehmensausrichtung.