Risikomanagement

Der Unternehmensverbund ist grundsätzlich dem allgemeinen Branchen- und Konjunkturrisiko ausgesetzt, wobei der Wohnimmobilienmarkt weniger volatil ist als andere Wirtschaftsbereiche. Wesentliche Herausforderungen ergeben sich aus dem demografischen und gesellschaftlichen Wandel sowie regulatorischen Eingriffen, deren Auswirkungen wir fortlaufend analysieren. Das Portfoliomanagement hat für uns hohen strategischen Stellenwert
und ist in alle wesentlichen Entscheidungen zur Auswahl, Steuerung und Verwaltung unserer Immobilienprojekte eingebunden. Grundlage ist eine kontinuierliche Markt- und Umfeldbeobachtung unseres Portfolios an 34 Standorten in Deutschland.

Die Risiken und wesentlichen Kontrollmaßnahmen des Konzerns im Einzelnen:

• Risiken beim weiteren Ausbau unseres Immobilienbestands durch Ankauf und Neubau bestehen vorrangig in Nichtvermietungen und damit verbundenen Mietausfällen. Um diese zu minimieren, investieren wir ausschließlich in wirtschaftsstarke Lagen von Metropolen. Die Bevölkerungsprognosen des Bundesinstituts für Bau-,Stadt- und Raumforschung (BBSR, 2021 und 2024) sowie des Empirica-Instituts (2023) bestätigen, dass sich unsere Wohnanlagen in zukunftsfähigen Agglomerationsräumen befinden.
• Ein weiteres Risiko für unser Wachstum besteht in der Regulierung des Mietmarkts. Die Mietpreisbremse wurde jüngst durch die neue Bundesregierung bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Diese Regelung erlaubt es den Landesregierungen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete bei Neuvermietungen auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu begrenzen. Zudem senkten mehrere Bundesländer im Jahr 2024 die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen auf 15 % innerhalb von drei Jahren. Die Mietregulierung wird voraussichtlich auch unter der neuen Bundesregierung ein bedeutendes politisches Handlungsfeld bleiben.
• Zur Bewertung des Finanzierungsrisikos erfolgt im Rahmen der Liquiditätsplanung eine kontinuierliche Überwachung von Cashflow und Kapitaldienstfähigkeit. Ergänzend analysiert unser Darlehensmanagement laufend das Kreditportfolio und die Zinsentwicklung auf den Finanzmärkten. Mögliche Zinsszenarien werden regelmäßig durchgerechnet und hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf unsere Finanzierung kalkuliert.
•  Die zunehmende Digitalisierung erfordert eine zukunftsfähige IT-Infrastruktur, die eine kontinuierliche und störungsfreie Nutzung ermöglicht. Unsere IT-Plattform wurde mit dem Fokus auf maximale Stabilität und Ausfallsicherheit entwickelt, um auch mobiles Arbeiten effizient zu unterstützen. Der Schutz vor Cyber-Bedrohungen hat dabei höchste Priorität. Durch umfassende IT-Risikoanalysen und gezielte Sicherheitsmaßnahmen – in enger Zusammenarbeit mit einem externen IT-Sicherheitsbeauftragten – konnten wir unsere Schutzmechanismen verstärken. Ein wesentlicher Bestandteil unserer Sicherheitsstrategie ist das Cyber-Security-Awareness-Training, das regelmäßig aktualisiert wird. Es sensibilisiert unsere Mitarbeitenden für aktuelle Bedrohungen und vermittelt Präventionsmaßnahmen, um Cyber-Angriffen frühzeitig entgegenzuwirken.
• Das Compliance Management ist ein zentraler Bestandteil unserer internen Unternehmensrichtlinien, die auf Integrität ausgerichtet sind. Wir bekennen uns auf allen Unternehmensebenen zu ethischen Grundsätzen sowie zu Recht und Gesetz. Integrität ist die Grundlage aller geschäftlichen Entscheidungen und betrieblichen Handlungen innerhalb der Wohnbau-Gruppe. Sie definiert das Verhalten aller Mitarbeiter gegenüber Geschäftspartnern und Mietern sowie dem gesamten Umfeld des Konzerns. Den zentralen Orientierungsrahmen für rechtskonformes und integres Verhalten bildet unsere Betriebsvereinbarung zum Thema Compliance. Die Mitarbeitenden werden regelmäßig in Präsenz und über ein digitales Schulungsportal (SoSafe) zu Integrität und Compliance geschult. Des Weiteren ist im Bereich Compliance die Umsetzung der organisatorischen Anforderungen aus dem Hinweisgeberschutzgesetzes (HinSchG), welches die EU-Whistleblower-Richtlinie in nationales Recht umsetzt, erfolgt. Um den Mitarbeitenden die vertrauliche Meldung möglicher Verstöße zu ermöglichen, wurde eine interne Meldestelle eingerichtet und eine Rechtsanwaltskanzlei mit deren Betrieb betraut. Dadurch ist die interne Meldestelle unabhängig und bearbeitet alle eingehenden Meldungen unter Wahrung der Vertraulichkeit sowie der rechtlichen Anforderungen des Hinweisgeberschutzgesetzes. Seit der Einrichtung im Dezember 2023 bis zum Abschlussstichtag sind dort keine Meldungen eingegangen.
• Ein einheitliches steuerliches Kontroll- und Management-System (Tax-CMS) stellt die ordnungsgemäße Erfüllung steuerlicher Pflichten sicher und definiert dafür notwendige Aufbau- und Ablauforganisationen.
• Ein umfassendes Versicherungsprogramm deckt alle wesentlichen Geschäftsrisiken ab und wird durch unsere Tochtergesellschaft Wohnbau Service Bonn GmbH betreut. Neben Sachversicherungen bestehen marktübliche Haftpflichtdeckungen. Wie in den Vorjahren traten keine Großschäden auf.
• Aufsichtsrat und Geschäftsführung haben im Berichtsjahr alle relevanten Themen regelmäßig in turnusmäßigen Sitzungen behandelt. Der Aufsichtsratsvorsitzende wurde zudem zeitnah und umfassend über wesentliche Entwicklungen informiert.
• Abschließend betrachtet konnten im Berichtsjahr keine Risiken identifiziert werden, welche den Fortbestand der Gesellschaft gefährden könnten. Auch für die absehbare Zukunft sind keine wesentlichen Risiken erkennbar, die einen signifikanten Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben könnten. Mögliche finanzielle Belastungen wurden durch angemessene bilanzielle Rückstellungen berücksichtigt.